La morosidad en las comunidades de propietarios en España afecta tanto al equilibrio financiero como a la convivencia en los edificios. Este problema, aunque frecuente, tiene solución cuando se siguen los pasos adecuados y se utiliza la normativa vigente como herramienta. Según datos recientes, en España existen 1,2 millones de comunidades que gestionan unos 40.000 millones de euros al año, y la morosidad representa un reto significativo para su funcionamiento.
¿Qué significa ser un vecino moroso?
El propietario de una vivienda es el único responsable del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad, nunca el inquilino en caso de alquiler. Basta con incumplir el plazo de una cuota para adquirir la condición de moroso, la cual afecta tanto al fondo de reserva como a las derramas extraordinarias necesarias para mejoras o mantenimientos urgentes.
Si la comunidad no establece un plazo fijo para el pago, la morosidad se activa una vez finaliza el mes en que se debía abonar la cuota.
Medidas legales disponibles para las comunidades de propietarios
1. Privación de servicios comunes
La nueva redacción del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad restringir el acceso a servicios comunes no esenciales, como piscinas o gimnasios, para propietarios morosos. No obstante, medidas más drásticas, como el uso del ascensor, son consideradas desproporcionadas y suelen ser rechazadas por los tribunales.
2. Imposición de intereses por demora
La comunidad puede acordar en junta la aplicación de intereses superiores al legal como medida disuasoria frente a la morosidad. Esta decisión debe ser impersonal y no retroactiva, aplicándose únicamente sobre los periodos en los que el vecino incurra en el impago.
3. Reclamación judicial: procedimiento monitorio
El proceso monitorio es una vía judicial rápida y eficiente para reclamar deudas:
- La comunidad debe calcular las cuotas adeudadas y verificar quién es el titular de la propiedad.
- Convocar una junta para aprobar la reclamación judicial y notificar al deudor el acta con la liquidación de la deuda.
- Presentar la demanda ante el juzgado con los documentos justificativos.
Si el moroso no paga ni se opone, el proceso concluye y la comunidad puede solicitar la ejecución para el embargo de bienes.
Consecuencias de la morosidad para la comunidad
El impacto de los vecinos morosos se refleja en diversos aspectos:
- Aumento de cuotas para los demás vecinos, generando descontento.
- Parálisis de mejoras o mantenimientos esenciales, ya que la falta de fondos limita la capacidad de acción.
- Conflictos internos que perjudican la convivencia.
Garantías para recuperar la deuda
La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil ofrecen diversas garantías para que las comunidades puedan cobrar sus deudas:
- Preferencia en el cobro: Las cuotas correspondientes a la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen prioridad frente a otras deudas en el caso de subastas.
- Responsabilidad solidaria: Si el inmueble es vendido, el nuevo propietario responde de las deudas pendientes junto con el vendedor, hasta un límite legal.
Además, los notarios están obligados a exigir un certificado de deuda al vendedor en cualquier operación de compraventa, salvo que el comprador lo exima explícitamente.
El papel del administrador de fincas
El administrador de fincas es esencial en la gestión de la morosidad, desempeñando tareas como:
- Contabilizar deudas con precisión y notificar al deudor.
- Facilitar la conciliación extrajudicial para evitar conflictos mayores.
- Emitir certificados de deuda con validez judicial, fundamentales para iniciar un procedimiento monitorio.
Conclusión: la importancia de la gestión profesional y la prevención
La morosidad en las comunidades de propietarios en España puede ser un desafío, pero con herramientas legales, gestión profesional y medidas preventivas, es posible reducir su impacto. Establecer políticas claras y contar con un administrador de fincas cualificado es clave para garantizar la estabilidad económica de la comunidad y una convivencia armoniosa entre los vecinos.
Si tu comunidad enfrenta problemas de morosidad, contacta con nosotros en Administración de fincas y comunidades. También puedes consultar nuestro artículo Normas de una comunidad de propietarios para aprender más sobre las reglas que rigen estas organizaciones.
